Giá rao bán chưa phải là giá nên trả. Muốn biết một căn hộ đáng bao nhiêu, hãy so ít nhất ba căn tương đồng trong cùng tòa hoặc cùng dự án, cộng trừ phần chênh về tầng, hướng, nội thất và pháp lý, rồi mới đặt khung giá. Bài này đi qua bốn bước theo đúng thứ tự đó.
Giá rao là điểm bắt đầu thương lượng
Chủ nhà thường đăng giá cao hơn mức họ chấp nhận bán để chừa biên thương lượng. Có người lấy giá của căn đắt nhất trong tòa làm chuẩn, có người chưa vội bán nên đăng thử. Một tin rao nằm trên sàn hai ba tháng mà không ai trả giá cũng là thông tin: thị trường chưa đồng ý với mức đó. Hãy hỏi môi giới tin được đăng từ khi nào và đã điều chỉnh giá lần nào chưa.
Bốn bước đối chiếu giá
| 1 | Thu thập Ghi lại giá rao và ngày đăng của 5-7 căn cùng tòa hoặc cùng dự án, cùng số phòng ngủ. |
| 2 | Lọc Giữ lại căn có diện tích gần nhau, cùng loại pháp lý (sổ hồng hay hợp đồng mua bán) và cùng tình trạng bàn giao. |
| 3 | Điều chỉnh Cộng trừ theo tầng, hướng, view. Với nội thất tặng kèm, ước giá trị còn lại sau khi dùng, không tính theo giá mua mới. |
| 4 | Chốt khung Đặt ba mức: mức mở đầu, mức mục tiêu và mức tối đa. Ghi ra giấy trước khi gặp chủ nhà. |
Căn tầng thấp, hướng nắng chiều thường rẻ hơn căn tầng cao view thoáng cùng diện tích. Vì vậy so sánh thô theo giá trên mét vuông dễ cho kết quả sai nếu hai căn khác nhau về vị trí trong tòa.
Những khoản làm giá rao lệch khỏi giá thật
Cùng một con số nhưng mỗi tin rao có thể hiểu khác nhau. Cần hỏi rõ ba điều: giá đã gồm nội thất hay chưa, thuế và phí chuyển nhượng do bên nào chịu, và căn hộ có đang thế chấp ngân hàng hay không. Căn đang thế chấp phải giải chấp trước khi sang tên, nên thời điểm nhận tiền và bàn giao cần ghi rõ trong thỏa thuận.
| Cảnh báo: giá thấp bất thường • Căn rẻ hơn rõ rệt so với cùng tòa thường có lý do: đang thế chấp, đang tranh chấp, đang có người thuê dài hạn hoặc thiếu giấy tờ. • Hãy yêu cầu chủ nhà giải thích bằng văn bản trước khi đặt cọc. |
Cách trả giá có cơ sở
Thay vì nói "giá cao quá", hãy đưa bảng so sánh các căn đã lọc. Lập luận có căn cứ dễ được chủ nhà và môi giới chấp nhận hơn. Nên trả giá theo gói gồm giá bán, nội thất, phí chuyển nhượng và ngày bàn giao, vì nhiều chủ nhà nhượng bộ ở thời hạn bàn giao dễ hơn ở con số. Chủ nhà cần tiền gấp thường linh hoạt về giá; chủ nhà không vội thường linh hoạt về thời gian.
Khi nào nên nhờ định giá độc lập
Với căn hiếm như penthouse hay duplex, số căn để so sánh rất ít, nên kết quả tự tính dễ lệch. Khi đó nên hỏi môi giới có giao dịch thật gần đây trong cùng tòa, hoặc thuê đơn vị thẩm định giá độc lập. Hỏi thêm các giao dịch đã hoàn tất trong tòa nhà trong sáu tháng gần nhất, vì đó mới là giá thị trường thực sự.
| Ghi nhớ • Giá rao là điểm khởi đầu thương lượng, không phải mức giá thị trường. • So sánh ít nhất ba căn tương đồng cùng tòa, rồi mới điều chỉnh. • Hỏi rõ nội thất, thuế phí và tình trạng thế chấp có nằm trong giá hay không. |
Mọi thông tin trong bài mang tính tham khảo chung. Trước khi đặt cọc, nên rà soát hồ sơ pháp lý của căn hộ với luật sư hoặc đơn vị tư vấn có chuyên môn.
