Mua căn hộ đang có người thuê thường nghĩa là người mua nhận luôn hợp đồng thuê còn hiệu lực, không phải một căn hộ trống. Trước khi đặt cọc cần xác nhận năm điều: hợp đồng thuê và thời hạn, tiền cọc của người thuê, tình trạng thanh toán, kế hoạch sử dụng căn hộ, và điều khoản cam kết trong hợp đồng đặt cọc mua bán.
1. Xin bản hợp đồng thuê và đọc thời hạn còn lại
Đây là tài liệu đầu tiên cần xem, trước cả giá. Đọc ngày bắt đầu, ngày kết thúc, tiền thuê, kỳ thanh toán, điều khoản gia hạn và điều khoản chấm dứt sớm. Một căn hộ còn mười tám tháng hợp đồng với mức thuê đã chốt từ lâu là một tài sản khác hẳn căn hộ sắp hết hợp đồng.
Nếu chủ cũ không đưa được bản hợp đồng thuê, đừng đặt cọc, vì người mua không biết mình đang nhận những nghĩa vụ nào.
2. Hỏi rõ tiền cọc của người thuê do ai giữ
Người thuê đã đặt cọc cho chủ cũ. Khi đổi chủ, khoản này phải được chuyển giao cho người mua hoặc được trừ vào giá bán, nếu không người mua sẽ phải hoàn cọc cho người thuê dù chưa từng nhận khoản tiền đó. Ghi rõ cách xử lý và số tiền vào hợp đồng mua bán.
3. Kiểm tra người thuê đang ở đúng như hợp đồng
Hẹn xem căn cùng người thuê hoặc ít nhất có sự đồng ý của họ. Đối chiếu người đang ở với người ký hợp đồng, kiểm tra tình trạng nội thất so với danh mục, và hỏi ban quản lý về công nợ phí quản lý, điện, nước. Nếu người thuê đã cho người khác thuê lại mà hợp đồng không cho phép, đây là vấn đề cần giải quyết trước khi mua.
4. Xác định mua để ở hay để tiếp tục cho thuê
| Mục đích mua | Điều cần làm thêm |
|---|---|
| Tiếp tục cho thuê | Xác nhận người thuê đồng ý ở tiếp, ký phụ lục đổi bên cho thuê, thống nhất tài khoản nhận tiền thuê mới |
| Mua để ở | Hỏi người thuê muốn dọn đi lúc nào; đừng đặt cọc khi chưa có lịch giao nhà rõ ràng bằng văn bản |
| Mua để bán lại | Cân nhắc thời hạn hợp đồng thuê, vì người mua sau sẽ hỏi đúng những điều trên |
Người mua muốn ở ngay thường là người gặp rắc rối nhất. Hợp đồng thuê còn hiệu lực không tự chấm dứt vì căn hộ được bán. Muốn người thuê dọn đi sớm phải có thỏa thuận với họ, thường kèm khoản hỗ trợ hoặc hoàn cọc.
5. Đưa cam kết vào hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc nên có các điều khoản: bên bán cam kết đã cung cấp đầy đủ hợp đồng thuê và các phụ lục, không ký thêm hay sửa đổi hợp đồng thuê sau khi đặt cọc, nêu rõ cách chuyển giao tiền cọc của người thuê và ngày bàn giao quyền nhận tiền thuê. Với giao dịch có giá trị lớn, nhờ luật sư rà hợp đồng trước khi ký.
| Ghi nhớ trước khi đặt cọc | |
| 1 | Xin và đọc bản hợp đồng thuê, chú ý thời hạn còn lại. |
| 2 | Ghi rõ tiền cọc của người thuê được chuyển giao thế nào. |
| 3 | Gặp người thuê và kiểm tra công nợ phí, điện, nước. |
| 4 | Chốt mục đích mua và lịch giao nhà bằng văn bản. |
| 5 | Đưa cam kết của bên bán về hợp đồng thuê vào hợp đồng đặt cọc. |
Nội dung trên mang tính tham khảo chung, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng giao dịch cụ thể.
