Trước khi chuyển tiền đặt cọc mua căn hộ, người mua cần xác nhận bốn việc: người bán có đúng là chủ sở hữu hợp pháp, giấy chứng nhận của căn hộ có đang thế chấp hay tranh chấp không, hiện trạng thực tế có khớp với hồ sơ không, và hợp đồng đặt cọc có bảo vệ mình khi giao dịch không thành hay không. Tiền cọc thường là khoản lớn đầu tiên trong giao dịch, và cũng là khoản khó đòi lại nhất nếu phát hiện sai sót sau khi đã chuyển.
Bước 1: xác nhận người bán đúng là chủ sở hữu
Đối chiếu căn cước công dân của người bán với tên ghi trên giấy chứng nhận. Nếu căn hộ đứng tên hai vợ chồng, cả hai cần có mặt hoặc có giấy ủy quyền hợp lệ. Trường hợp người đi ký là người được ủy quyền, hãy xem văn bản ủy quyền đã được công chứng và có ghi rõ quyền bán căn hộ lẫn quyền nhận tiền hay chưa. Thiếu một trong hai, khoản cọc có thể rơi vào tay người không có thẩm quyền.
| Cảnh báo: không đặt cọc thông qua người môi giới nếu không có văn bản xác nhận từ chủ nhà. Lời nói “chủ nhà đã đồng ý” không có giá trị khi xảy ra tranh chấp. |
Bước 2: đối chiếu giấy chứng nhận và tình trạng thế chấp
Xem bản gốc và so các thông tin trên giấy với căn hộ thực tế: số căn, tầng, tòa, diện tích. Sau đó hỏi thẳng một câu: căn hộ có đang thế chấp ở ngân hàng không? Nếu có, hai bên phải thỏa thuận bằng văn bản ai giải chấp, vào thời điểm nào và bằng nguồn tiền nào. Cách thường gặp là dùng một phần tiền thanh toán đợt đầu của người mua để tất toán khoản vay, nhưng chỉ nên làm khi quy trình rõ ràng và có sự tham gia của ngân hàng.
Với căn hộ mới nhận nhà và chưa có giấy chứng nhận, cần hỏi tiến độ cấp giấy dự kiến và ghi vào hợp đồng trách nhiệm của bên bán nếu việc cấp giấy bị chậm.
Bước 3: so hiện trạng thực tế với hồ sơ
Nên xem căn hộ ít nhất hai lần, một lần ban ngày và một lần buổi tối, để nhận ra tiếng ồn, mùi, áp lực nước và ánh sáng. Quan sát xem chủ cũ có cải tạo như phá tường, nối ban công hay đổi vị trí bếp không, vì những thay đổi này có thể không có trong bản vẽ của tòa nhà. Hỏi ban quản lý tòa nhà về phí quản lý và phí bảo trì còn nợ, đồng thời yêu cầu chủ nhà cam kết thanh toán đến ngày bàn giao.
Bước 4: đọc kỹ hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng cọc nên được đọc hết từng điều khoản trước khi ký, kể cả khi người môi giới nói đó là mẫu quen thuộc. Các nội dung tối thiểu cần có được tóm tắt trong bảng dưới đây.
| Nội dung | Cần ghi rõ |
| Số tiền cọc và giá bán | Con số cụ thể, phương thức và thời điểm chuyển tiền. |
| Thời hạn ký hợp đồng mua bán | Ngày cuối cùng hai bên phải ký, sau đó điều gì xảy ra. |
| Trách nhiệm khi hủy | Bên nào hủy thì chịu hậu quả gì, theo thỏa thuận và theo quy định về đặt cọc của Bộ luật Dân sự. |
| Điều kiện hoàn cọc | Hoàn lại toàn bộ nếu phát hiện căn hộ đang tranh chấp, bị kê biên hoặc không đủ điều kiện sang tên. |
| Tài khoản nhận tiền | Chuyển khoản vào tài khoản đứng tên chủ sở hữu, không đưa tiền mặt. |
Khi nào nên dừng lại hoặc nhờ người có chuyên môn rà soát
| Dấu hiệu | Nên làm gì |
| Chủ nhà không cho xem bản gốc giấy chứng nhận | Chưa đặt cọc, yêu cầu bổ sung hồ sơ. |
| Chỉ nhận tiền mặt hoặc tài khoản không cùng tên chủ nhà | Dừng giao dịch. |
| Giá thấp bất thường so với các căn tương tự trong cùng tòa | Hỏi rõ lý do, thường có vấn đề về pháp lý hoặc hiện trạng. |
| Bị thúc ép cọc gấp trong ngày | Tạm dừng, cho bản thân thời gian đọc hồ sơ. |
| Ghi nhớ: với giao dịch có giá trị lớn, nên nhờ luật sư hoặc công chứng viên rà soát hợp đồng trước khi chuyển tiền. Nội dung bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể. |
